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Grundlagen
Jeder Mietvertrag beantwortet einige einfache Fragen: um welche Wohnung es geht, wer sie überlässt, wer darin wohnen wird, was sie kostet und wie lange das Ganze dauert. Hier folgt ein kurzer Überblick über die Begriffe, auf denen alles Weitere in diesem Ratgeber aufbaut.
Ein guter Mietvertrag ist langweilig. Er hält keine Überraschungen bereit, weil alles Wichtige vorher besprochen wurde.
Hier werden die allgemeinen Bestimmungen von Kapitel 35 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation wiedergegeben – ohne Rücksicht darauf, was genau in Ihrem Vertrag steht. In anderen Ländern gelten andere Regeln — informieren Sie sich über das Mietrecht Ihres Landes. Geht Ihr Fall über diese Erklärungen hinaus, ist es klüger, die Unterlagen einer Anwältin oder einem Anwalt zu zeigen.
Woraus das Geschäft besteht, wenn Wohnraum gegen Entgelt zum Wohnen überlassen wird.
Mit dem Mietvertrag über Wohnraum überlässt der Vermieter dem Mieter eine Wohnung gegen Entgelt zum Besitz und zur Nutzung zu Wohnzwecken (Artikel 671). Die Schlüsselwörter sind Entgelt und Wohnen: Die Wohnung wird übergeben, damit man darin lebt, und dafür wird gezahlt.
In Russland sind die Regeln zur Wohnraummiete in Kapitel 35 des Zivilgesetzbuchs zusammengefasst. Im Alltag spricht man von „Wohnung mieten“, das Gesetzbuch nennt den Vertrag, mit dem Wohnraum zum Wohnen überlassen wird, Mietvertrag über Wohnraum.
Der Mietvertrag wird schriftlich geschlossen (Artikel 674). Eine mündliche Absprache lässt beide Seiten ohne Halt: Später lassen sich die Höhe der Miete, die Fristen und zugesagte Reparaturen nur schwer beweisen.
Wer am Vertrag beteiligt ist und was üblicherweise von wem erwartet wird.
Wer die Wohnung überlässt: der Eigentümer oder eine Person, der der Eigentümer eine Vollmacht erteilt hat. Von ihm wird meist erwartet, dass die Wohnung bewohnbar ist und Zusagen zu Reparaturen und Abrechnung so eingehalten werden, wie sie festgehalten sind.
Wer die Wohnung zum Wohnen erhält und dafür zahlt. Vom Mieter wird meist erwartet, dass er die Miete pünktlich zahlt, sorgsam mit Wohnung und Einrichtung umgeht und Schäden rechtzeitig meldet.
Im Vertrag sollten die Personen aufgeführt werden, die dauerhaft mit dem Mieter zusammenwohnen. Das ist für beide Seiten wichtig: Bei einer vorzeitigen Kündigung nach Artikel 687 ist zum Beispiel ihre schriftliche Zustimmung erforderlich.
Wie lange ein Vertrag laufen kann und was geschieht, wenn die Laufzeit endet.
Der Mietvertrag wird für höchstens fünf Jahre geschlossen. Ist im Vertrag keine Laufzeit angegeben, gilt er als für fünf Jahre geschlossen (Artikel 683).
Ein Vertrag mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr heißt kurzfristig. Ein Teil der Regeln von Kapitel 35 findet auf ihn keine Anwendung, deshalb kommt es bei kurzer Laufzeit besonders darauf an, was im Vertrag selbst steht.
Endet ein Vertrag, der nicht kurzfristig ist, hat der Mieter ein Vorrecht auf einen neuen Vertrag. Der Vermieter muss spätestens drei Monate vor Ablauf anbieten, den Vertrag zu gleichen oder anderen Bedingungen zu verlängern, oder die Ablehnung ankündigen (Artikel 684).
Über welche Zahlungen Sie sich vorab einigen und die Sie schriftlich festhalten sollten.
Höhe der Miete, Zahltag und Zahlungsweg sollten direkt im Vertrag stehen. Nachweise über jede Zahlung, ob Quittungen oder Überweisungsbelege, bewahren Sie am besten bis zur vollständigen Abrechnung auf.
Was im Alltag „Kaution“ heißt, nennt das russische Zivilgesetzbuch Sicherheitszahlung (Artikel 381.1). Die Bedingungen der Rückzahlung und die Fälle, in denen etwas einbehalten werden darf, sollten ausdrücklich im Vertrag stehen.
Wer was bezahlt – der Mieter, der Vermieter oder beide gemeinsam –, entscheiden die Parteien. Wichtig ist, die Absprache so festzuhalten, dass sie sich nicht zweideutig verstehen lässt.
Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum sind steuerpflichtig. Wie die Steuer gezahlt wird, hängt vom Status des Vermieters ab; Einzelheiten finden Sie auf der Website der russischen Steuerbehörde.
Schritt-für-Schritt-Hilfen: Eigentümer prüfen, Protokoll und Inventarliste, Nebenkosten, Schäden, Besuch und Haustiere, Kündigung und Rückzahlung.
Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Inventarliste, Zahlungsnachweise, Vollmacht und Kündigungsschreiben: wozu sie dienen und was zu prüfen ist.
Begriffe der Wohnungsmiete: Vermieter, Mieter, kurzfristige Miete, Übergabeprotokoll, Sicherheitszahlung, Belastung des Eigentums.
Kurze Antworten zu Form und Laufzeit des Vertrags, zur Sicherheitszahlung und zu Nebenkosten, zum Auszug, zu Streitfällen und Betrügern.
Der Ratgeber gibt Kapitel 35 des russischen Zivilgesetzbuchs „Miete von Wohnraum“ und Artikel 381.1 zur Sicherheitszahlung wieder. Die Vorschriften ändern sich von Zeit zu Zeit. Gleichen Sie daher vor der Unterschrift die geltende Fassung auf dem offiziellen Portal für Rechtsinformationen und den Text Ihres Vertrags ab und wenden Sie sich bei einem Streit an eine Anwältin oder einen Anwalt.