Guía independiente sobre el alquiler de vivienda. No alquilamos ni buscamos vivienda y no somos una agencia; no tenemos relación con el sitio que antes ocupaba este dominio. No es asesoramiento jurídico.
Conceptos
Todo contrato de arrendamiento responde a unas pocas preguntas sencillas: qué vivienda es, quién la cede, quién vivirá en ella, cuánto cuesta y cuánto tiempo durará. A continuación tienes un breve repaso de los conceptos en los que se apoya el resto de la guía.
Un buen contrato de arrendamiento es aburrido. No tiene sorpresas, porque todo lo importante se habló antes.
Aquí se resumen las disposiciones generales del capítulo 35 del Código Civil ruso, sin tener en cuenta lo que diga exactamente tu contrato. Las normas de otros países son distintas: consulta la ley de arrendamientos de tu país. Si tu caso va más allá de estas explicaciones, lo sensato es enseñar los papeles a un abogado.
De qué se compone el acuerdo cuando se cede una vivienda para vivir en ella a cambio de una renta.
Por el contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador cede al inquilino una vivienda, a cambio de una renta, en posesión y uso para que viva en ella (artículo 671). Las palabras clave son renta y vivienda habitual: el piso se entrega para vivir y por eso se paga.
En Rusia, las normas del arrendamiento de vivienda están en el capítulo 35 del Código Civil. En el día a día se habla de «alquilar un piso», pero el código llama a este acuerdo contrato de arrendamiento de vivienda.
El contrato de arrendamiento se celebra por escrito (artículo 674). Un acuerdo verbal deja a las dos partes sin apoyo: luego cuesta demostrar la renta, los plazos y lo que se prometió reparar.
Quién participa en el contrato y qué se suele esperar de cada uno.
Quien cede la vivienda: el propietario o la persona a la que el propietario ha otorgado un poder. De él se espera que el piso sea habitable y que cumpla lo prometido sobre reparaciones y pagos tal como quedó escrito.
Quien recibe la vivienda para vivir y paga por ella. Del inquilino se espera que pague a tiempo, cuide el piso y sus cosas y avise pronto de las averías.
Conviene enumerar en el contrato a las personas que vivirán de forma permanente con el inquilino. Importa a las dos partes: por ejemplo, para resolver el contrato antes de plazo según el artículo 687 hace falta su consentimiento por escrito.
Cuánto puede durar el contrato y qué ocurre cuando se acerca el final del plazo.
El contrato de arrendamiento se firma por un plazo de cinco años como máximo. Si el contrato no indica plazo, se considera celebrado por cinco años (artículo 683).
El contrato por un plazo de hasta un año se llama de corta duración. Algunas normas del capítulo 35 no se le aplican, por lo que en un plazo corto importa especialmente lo que diga el propio contrato.
Al vencer el contrato, salvo que sea de corta duración, el inquilino tiene derecho preferente a firmar uno nuevo. El arrendador debe, a más tardar tres meses antes del final del plazo, ofrecer la prórroga en las mismas u otras condiciones o avisar de que no la habrá (artículo 684).
Qué pagos conviene pactar de antemano y dejar por escrito.
Lo mejor es indicar en el contrato el importe de la renta, el día y la forma de pago. Guarda los justificantes de cada pago, sean recibos firmados o extractos de transferencia, hasta que estén saldadas todas las cuentas.
Lo que en el día a día se llama «fianza», el Código Civil ruso lo denomina pago de garantía (artículo 381.1). Las condiciones de su devolución y los casos en que se puede retener una parte conviene dejarlos escritos en el contrato.
Quién paga qué (el inquilino, el arrendador o ambos) lo deciden las partes. Lo importante es dejar el acuerdo por escrito de forma que no admita dos lecturas.
Los ingresos por alquilar una vivienda tributan. La forma de pagar depende de la situación del arrendador, así que los detalles conviene consultarlos en la web de la administración tributaria rusa.
Guías paso a paso: comprobar al propietario, acta e inventario, suministros, averías, invitados y mascotas, resolución y devolución de la garantía.
Contrato de arrendamiento, acta de entrega, inventario, justificantes de pago, poder y aviso de resolución: para qué sirven y qué revisar.
Glosario del alquiler de vivienda: arrendador, inquilino, arrendamiento de corta duración, acta de entrega, pago de garantía, gravamen.
Respuestas breves sobre la forma y la duración del contrato, el pago de garantía y los suministros, la salida de la vivienda, los conflictos y las estafas.
Esta guía resume el capítulo 35 del Código Civil de la Federación de Rusia, «Arrendamiento de vivienda», y el artículo 381.1 sobre el pago de garantía. Las normas cambian de vez en cuando, así que antes de firmar compara con la redacción vigente en el portal oficial de información jurídica de Rusia y con el texto de tu contrato, y si surge un conflicto, consulta a un abogado.