Независимый справочник об аренде жилья. Не сдаём и не подбираем жильё, не являемся агентством; не связаны с прежним сайтом на этом домене. Не является юридической консультацией.
Основы
Любой договор найма отвечает на несколько простых вопросов: что за жильё, кто его предоставляет, кто в нём будет жить, сколько это стоит и как долго продлится. Ниже — короткий обзор понятий, на которые опирается всё остальное в справочнике.
Хороший договор найма скучен. В нём нет сюрпризов, потому что всё важное обсудили заранее.
Здесь пересказаны общие положения главы 35 Гражданского кодекса РФ — без учёта того, что написано именно в вашем договоре. Когда случай выходит за рамки этих объяснений, разумнее показать бумаги юристу.
Из чего состоит сделка, когда жильё предоставляют для проживания за плату.
По договору найма жилого помещения наймодатель предоставляет нанимателю жильё за плату во владение и пользование для проживания (статья 671). Ключевые слова здесь — плата и проживание: квартиру передают, чтобы в ней жить, и за это платят.
Правила найма собраны в главе 35 Гражданского кодекса РФ. В обиходе говорят «аренда квартиры», но в кодексе договор, по которому жильё предоставляют для проживания, называется договором найма жилого помещения.
Договор найма заключается в письменной форме (статья 674). Устная договорённость оставляет обе стороны без опоры: потом трудно доказать и размер платы, и сроки, и то, что обещали починить.
Кто участвует в договоре и чего обычно ждут от каждого.
Тот, кто предоставляет жильё: собственник или человек, которому собственник выдал доверенность. От него обычно ждут, что квартира будет пригодна для жизни, а обещания о ремонте и порядке расчётов будут выполнены так, как записаны.
Тот, кто получает жильё для проживания и платит за него. От нанимателя обычно ждут, что он будет вносить плату в срок, бережно обращаться с квартирой и вещами и вовремя сообщать о поломках.
В договоре стоит перечислить граждан, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. Это важно для обеих сторон: например, при досрочном расторжении по статье 687 требуется их письменное согласие.
Сколько может длиться договор и что происходит, когда срок подходит к концу.
Договор найма заключается на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (статья 683).
Договор на срок до одного года называют краткосрочным. К нему часть правил главы 35 не применяется, поэтому при коротком сроке особенно важно, что именно записано в самом договоре.
Когда истекает срок договора, кроме краткосрочного, наниматель имеет преимущественное право на новый договор. Наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока должен предложить продлить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе (статья 684).
О каких платежах стоит договориться заранее и записать их.
Размер платы, день и способ оплаты лучше указать прямо в договоре. Подтверждения каждого платежа, будь то расписки или выписки о переводе, стоит хранить до конца расчётов.
То, что в быту называют «залогом», в Гражданском кодексе называется обеспечительным платежом (статья 381.1). Условия его возврата и случаи, когда из него можно что-то удержать, лучше прямо записать в договоре.
Кто и за что платит — наниматель, наймодатель или они вместе, — решают стороны. Главное — записать договорённость так, чтобы её нельзя было понять двояко.
Доход от сдачи жилья облагается налогом. Способ уплаты зависит от статуса наймодателя, поэтому подробности стоит уточнить на сайте ФНС.
Пошаговые памятки: проверка собственника, акт и опись, коммунальные платежи, поломки, гости и животные, расторжение и возврат платежа.
Договор найма, акт приёма-передачи, опись, подтверждения оплаты, доверенность и уведомление о расторжении: зачем нужны и что проверить.
Словарь найма жилья: наймодатель, наниматель, краткосрочный наём, акт приёма-передачи, обеспечительный платёж, обременение.
Короткие ответы о форме и сроке договора, об обеспечительном платеже и коммунальных услугах, о выезде, спорах и мошенниках.
Справочник пересказывает главу 35 Гражданского кодекса РФ «Наём жилого помещения» и статью 381.1 об обеспечительном платеже. Нормы время от времени меняются, поэтому перед подписью сверяйтесь с действующей редакцией на официальном портале правовой информации и с текстом своего договора, а при споре обращайтесь к юристу.